Tìm hiểu nhanh về quy trình bảo trì công trình xây dựng

Mục lục

1. Thế nào là quy trình bảo trì công trình xây dựng?

Quy trình bảo trì công trình xây dựng là quá trình đảm bảo rằng các tòa nhà và các tài sản khác vẫn giữ được hình thức đẹp và hoạt động với hiệu quả tối ưu. Bảo trì không đầy đủ có thể dẫn đến hư hỏng, xuống cấp và giảm hiệu suất và có thể ảnh hưởng đến sức khỏe và đe dọa sự an toàn của người sử dụng, người cư ngụ và những người khác trong khu vực lân cận.

Tùy thuộc vào thiết kế, chất lượng vật liệu và tay nghề, chức năng và vị trí, các tòa nhà sẽ xuống cấp ở các mức độ khác nhau và đòi hỏi mức độ chú ý khác nhau. Không có tòa nhà nào không cần bảo trì, nhưng chất lượng của thiết kế và tay nghề có thể giảm thiểu mức độ yêu cầu.

Bài viết này sẽ tập trung vào quản lý bảo trì về vận hành, quy trình, hệ thống, chiến lược và cấu trúc. 

Các thành phần chính của hoạt động quản lý quy trình bảo trì công trình xây dựng thường bao gồm: tổ chức, kiểm soát, chỉ đạo và lập kế hoạch. Tuy nhiên, các chức năng này không được xử lý riêng biệt. 

Một hệ thống tương tác và toàn diện đã được sử dụng. Có nghĩa là, các chức năng liên quan đến công nghệ và kỹ thuật bảo trì trên lý thuyết và thực hành khác xa nhau. Tài liệu về nguyên tắc quy trình bảo trì công trình xây dựng dựa trên giá trị được cung cấp. 

Bằng cách này, một chuỗi chung được cung cấp bằng cách đan xen tất cả các chủ đề với nhau. Do tính chất độc đáo của người sử dụng tòa nhà liên quan đến các yêu cầu chức năng của tòa nhà, mỗi loại tòa nhà có quy trình quản lý bảo trì đặc biệt được áp dụng nhằm cải thiện hiệu suất của tòa nhà cũng như tăng năng suất, sự hài lòng của người sử dụng và lợi nhuận.

Sau khi lên được quy trình bảo trì công trình xây dựng, bạn nên thực hiện những công việc sau: 

- Đánh giá cao các yếu tố chưa biết, các vấn đề và các yếu tố đặc biệt trong quản lý bảo trì. 

- Nhận thức được các chức năng thường bị bỏ sót hoặc bị xem nhẹ của quản lý bảo trì. 

- Nhận biết các phương pháp bảo trì khác nhau. Có thể xác định loại (các) kỹ thuật bảo trì nào sẽ áp dụng, xem xét yêu cầu chức năng của tòa nhà hoặc các dịch vụ kỹ thuật. 

- Hiểu các chức năng lý thuyết liên quan đến quản lý bảo trì tòa nhà.

2. Lợi ích của quy trình bảo trì công trình xây dựng

- Ngăn chặn quá trình thối rữa và suy thoái.

- Duy trì sự ổn định và an toàn của cấu trúc.

- Ngăn ngừa những thiệt hại không đáng có từ thời tiết hoặc từ cách sử dụng chung.

- Tối ưu hóa hiệu suất.

- Giúp thông báo kế hoạch cải tạo, tân trang, trang bị thêm hoặc các tòa nhà mới.

- Xác định nguyên nhân của các vấn đề gây hỏng hóc và do đó giúp ngăn ngừa sự tái xuất hiện hoặc lặp lại.

- Đảm bảo tiếp tục tuân thủ các yêu cầu luật định.

Để việc bảo trì đạt hiệu quả cao nhất, nên tổ chức chương trình bảo dưỡng theo chu kỳ. Ở cấp độ cơ bản nhất, điều này bao gồm các thói quen hàng ngày và hoạt động cho đến các chương trình định kỳ của các thói quen hàng tuần, hàng tháng, nửa năm, hàng năm,...

Tại thời điểm một năm trở lên, các kiến ​​trúc sư, kỹ sư và nhà khảo sát có thể tham gia để kiểm tra các khiếm khuyết về cấu trúc và các khiếm khuyết nghiêm trọng khác (đặc biệt đối với các tòa nhà lịch sử), và kế hoạch bảo trì dài hạn có thể được sửa đổi và cập nhật.

3. Các loại quy trình bảo trì công trình xây dựng

Quy trình bảo trì công trình xây dựng có thể được phân loại theo bảo trì. Chẳng hạn:

- Bảo trì công trình xây dựng theo kế hoạch: Thực hiện thường xuyên, chẳng hạn như bảo dưỡng nồi hơi.

- Bảo trì công trình xây dựng phòng ngừa: Được thực hiện để giữ cho một thứ gì đó hoạt động bình thường hoặc kéo dài tuổi thọ của nó, chẳng hạn như thay thế ngói lợp bị nứt trước thời tiết khắc nghiệt.

- Bảo trì công trình xây dựng sửa chữa: Điều này liên quan đến việc sửa chữa một cái gì đó đã bị hỏng, chẳng hạn như cửa sổ hoặc máng xối.

- Bảo trì công trình xây dựng tiền tuyến: Điều này liên quan đến việc duy trì một cái gì đó trong khi nó vẫn đang được sử dụng, chẳng hạn như sơn lại và trang trí một tòa nhà bị chiếm dụng.

- Bảo trì công trình xây dựng chủ động: Công việc bảo trì được thực hiện để tránh các hỏng hóc hoặc xác định các mối đe dọa có thể dẫn đến hỏng hóc.

- Bảo trì công trình xây dựng lấy độ tin cậy làm trung tâm: Sự kết hợp của các chiến lược bảo trì được sử dụng để đảm bảo tài sản vật chất tiếp tục hoạt động chính xác.

- Bảo trì công trình xây dựng theo lịch trình: Bảo trì phòng ngừa được thực hiện theo khoảng thời gian định trước, số lần vận hành, giờ chạy,...

- Bảo trì công trình xây dựng có kế hoạch và phòng ngừa (PPM) đôi khi được nhóm lại với nhau để phân biệt chúng với bảo trì ngoài kế hoạch được thực hiện để ứng phó với sự cố. PPM có thể được lên lịch theo lịch PPM.

Ngoài ra, quy trình bảo trì các công trình xây dựng cũng có thể được phân loại là công trình ngoại thất hoặc nội thất nữa.

4. Quy trình bảo trì công trình xây dựng

Các công việc bảo trì thông thường bao gồm:

- Sơn và trát ngoại thất.

- Chăm chút cảnh quan và làm vườn.

- Sửa chữa lát nền.

- Sửa chữa cửa sổ và cửa ra vào.

- Loại bỏ và xử lý rác, chất thải.

- Giặt những đồ vải bằng các chất tẩy rửa hóa học để loại bỏ vết nấm hoặc nấm mốc.

- Khai thông và sửa chữa máng xối.

- Sửa chữa và kiểm tra hệ thống ánh sáng.

- Trát lại các vết trầy xước trên tường và sửa chữa thạch cao.

- Sửa chữa và kiểm tra cửa sổ và cửa ra vào.

- Lát lại gạch.

- Trải thảm và lát sàn.

- Kiểm tra và theo dõi, sửa chữa hệ thống ống nước.

- Đặt dịch vụ bảo trì tòa nhà.

- Loại bỏ lớp sơn: Có thể được loại bỏ bằng cách rửa nước, tẩy sơn bằng hơi nước, sử dụng hóa chất tẩy sơn, phương pháp mài mòn, máy cạo sơn bằng khí nóng, phương pháp đốt cháy (sử dụng đèn hàn).

- Sửa chữa tường bị nứt, nghiêng.

- Sửa chữa ván sàn bị mục.

5. Sổ tay của chủ sở hữu tòa nhà

Bạn có biết sổ tay của chủ sở hữu tòa nhà không?

Sổ tay hướng dẫn của chủ sở hữu tòa nhà, hoặc sổ tay vận hành và bảo trì, chứa thông tin cần thiết cho việc vận hành, bảo trì, ngừng hoạt động và phá dỡ một tòa nhà.

Sổ tay hướng dẫn của chủ sở hữu tòa nhà được chuẩn bị bởi nhà thầu với thông tin bổ sung từ các nhà thiết kế (đặc biệt là kỹ sư dịch vụ) và các nhà cung cấp. Trong sổ thường có yêu cầu được xác định trong phần sơ bộ của hồ sơ mời thầu nơi nội dung của nó sẽ được mô tả. Đôi khi sẽ còn có thêm các yêu cầu bổ sung liên quan đến các dịch vụ cơ và điện trong đặc điểm kỹ thuật cơ và điện nữa.

Không những thế, chúng ta còn có sổ nhật ký tòa nhà nữa. Phần L của Quy định Tòa nhà (tiết kiệm nhiên liệu và năng lượng) yêu cầu chủ sở hữu tòa nhà phải được cung cấp thông tin về các dịch vụ của tòa nhà để giúp họ vận hành tòa nhà đúng cách và hiệu quả. 

Sổ nhật ký tòa nhà là bắt buộc đối với các tòa nhà mới và các tòa nhà hiện có mà các dịch vụ đã thay đổi. Mặc dù không phải là yêu cầu của Quy định về Tòa nhà, nhưng các tòa nhà hiện có cũng sẽ được hưởng lợi từ sổ nhật ký tòa nhà.

6. Bảo trì trong nhà hoặc thuê ngoài

Việc bảo trì có thể được thực hiện bởi một nhóm nội bộ hoặc có thể được thuê bên ngoài (hoặc các bộ phận của đội đó). Đối với các dự án như dự án PFI, bảo trì có thể là một phần của hợp đồng bao gồm thiết kế, xây dựng và vận hành.

Tùy thuộc vào quy mô của một tổ chức, có thể có nhiều người ra quyết định khác nhau khi phân bổ trách nhiệm bảo trì. Tuy nhiên, có một điểm chung mà tất cả những người ra quyết định đều có là việc bảo trì được coi như một dịch vụ cung cấp, được coi là một chi phí cho tổ chức. Cuộc đấu tranh nội bộ là làm thế nào để chứng minh giá trị từ việc bảo trì bởi vì không thể hiện giá trị, việc mua sắm sẽ được xác định trên chi phí thấp nhất. Tuy nhiên, về lâu dài, 'bạn sẽ nhận được những gì bạn phải trả cho.

7. Quản lý cơ sở vật chất

Bạn phải luôn quan tâm đến việc quản lý các cơ sở vật chất trong môi trường xây dựng ở cả cấp độ chiến lược và hàng ngày để đạt được các mục tiêu hoạt động, đồng thời duy trì một môi trường an toàn và hiệu quả.

Mặc dù luôn có nhu cầu về quản lý cơ sở vật chất, nhưng phải đến thời gian gần đây thì vấn đề này mới được quan tâm và phát triển như một nghề chính thức. Ví dụ, chúng ta có nghề: nhân viên bảo trì, nhân viên bảo hành. 

Không những thế, quản lý cơ sở vật chất trở nên quan trọng trong môi trường xây dựng một phần là do tốc độ xã hội phát triển. Ngoài ra còn có sự thay đổi về các yếu tố khác như xu hướng đối với các dịch vụ thuê ngoài, các tuyến mua sắm bao gồm vận hành và bảo trì trong các hợp đồng cung cấp tích hợp.

Tóm lại, nếu bạn đang có ý định xây nhà hoặc đang chuẩn bị tham gia thi công, xây dựng một công trình kiến trúc nào đó thì hãy cố gắng nắm thật rõ quy trình bảo trì công trình xây dựng. Điều này tưởng chừng như đơn giản nhưng sẽ rất có ích cho bạn ở thời gian sau này đấy.

Đăng ngày 20/11/2020, 29 lượt xem