Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Mục lục

Vậy nên khi bạn đang có nhu cầu này, hãy đọc thật kỹ những chia sẻ về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bài viết này để đảm bảo tuân thủ pháp luật. 

1. Bạn biết gì về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2020?

Các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc con người tiến hành các bước, các yêu cầu theo quy định đã đặt ra bởi pháp luật để chuyển giao lại quyền sử dụng đất từ phía người bán cho bên người có nhu cầu mua lại. Do đây là một điều khoản được pháp luật ban hành và quy định chặt chẽ cho nên cả đôi bên tham gia đều cần phải tìm hiểu thật rõ ràng những thông tin về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thủ tục chuyển nhượng này sẽ được tiến hành tương đương với hoạt động mua bán đối với các bất động sản khác, hoặc cũng có thể áp dụng trong trường hợp người chủ sở hữu đất đai chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho, tặng người khác quyền sử dụng đất mà không cần phải mua - bán. Căn cứ trong từng trường hợp cụ thể mà người ta sẽ cần áp dụng những quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai khác nhau, chẳng hạn như làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sẽ khác với cách tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn hay chuyển nhượng đối với loại hình bất động sản do mình là chủ sở hữu cũng khác hoàn toàn với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê. Nhưng dù là loại hình nào thì có những yếu tố quy định chung bắt buộc chúng ta cần nắm rõ và áp dụng trong mọi trường hợp.

2. Nội dung của quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa vào cơ sở pháp lý tại Khoản 1 của Điều số 179 trong Luật đất đai, chúng ta có thể xác định rõ nội dung thông tin về quyền, nghĩa vụ của các cá nhân, các hộ gia đình trong việc sử dụng đất đai như sau:

Thứ nhất, các cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ sử dụng đất tron các trường hợp dưới đây:

+ Quỹ đất nông nghiệp (quỹ đất này được giao chỉ trong một hạn mức nhất định).

+ Đất được giao bởi Nhà nước và có kèm theo việc thu phí sử dụng.

+ Đất nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng chuyển đổi, nhận thừa kế.

Thứ hai, với những trường hợp vừa nêu trên, các cá nhân, hộ gia định tiếp nhận đất sẽ có quyền, nghĩa vụ thực hiện theo điểm c, d của Điều 179: chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức hay cho người Việt Nam đang sinh sống định cư ở nước ngoài nhưng vẫn đầu tư trong nước với mục đích cho thuê theo đúng quy định mà pháp luật ban hành. 

Như vậy có nghĩa là, các cá nhân đều có quyền đối với việc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đai và việc này phải được thực hiện bởi chính người đang nắm giữ và được pháp luật công nhân là có quyền hợp pháp đối với mảnh đất đó, nhượng lại cho người khác; hoặc người đó cũng có thể ủy quyền về quyền chuyển nhượng cho bên thứ ba thực hiện. 

3. Điều kiện có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại quyền đó cho người khác khi tuân thủ đầy đủ các điều kiện được nêu rõ ràng trong Điều số 188 (Luật đất đai). Vậy những điều kiện đó là gì? 

Điều kiện thứ nhất, người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ mọi điều kiện đưa ra trong Khoản 1, Điều 188, bao gồm:

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (trừ các đối tượng đã được đưa ra cụ thể tại Khoản 3 - Điều luật 186; đối tượng nhận quyền sử dụng đất theo chế độ thừa kế được quy định rõ trong Khoản 1 - Điều 168)

- Mảnh đất chuyển nhượng quyền đó không có bất cứ sự tranh chấp nào

- Quyền sử dụng đối với đất đai chuyển nhượng lại đó phải đảm bảo có thể thi hành án (không bị kê biên).

- Chuyển nhượng quyền trong thời hạn người chuyển đang ở trong thời gian sử dụng đối với mảnh đất đó.

Điều kiện thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện được đưa ra trong các điều từ 189 đến 194 của Luật đất đai

Điều kiện thứ ba, việc nhượng, chuyển lại quyền sử dụng đất sẽ cần được tiến hành đăng ký ngay ở các đơn vị có chức năng đăng ký đất đai và được đưa vào trong sổ địa chính do đơn vị quản lý, ngay sau khi đăng ký sẽ có hiệu lực về việc chuyển nhượng. 

Vậy thì, qua thông tin trên có thể thấy, khi muốn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra thì những bên liên quan phải đáp ứng tuân thủ những điều kiện cơ bản sau:

+ Phải có căn cứ xác nhận việc người chuyển nhượng có quyền sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Mảnh đất chuyển nhượng quyền không có bất cứ tranh chấp nào

+ Quyền sử dụng đất được đảm bảo về sự thi hành án

+ Chuyển nhượng quyền ngay trong thời điểm đang sử dụng đất đai.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về việc tiến hành thủ tục chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất, các bên liên quan sẽ tiến hành thông qua 4 bước theo trình tự bên dưới đây. 

4.1. Bước 1 - Hoạt động công chứng

Cả hai bên có liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng sẽ cùng nhau tới các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền nghĩa vụ về công chứng giấy tờ để tiến hành làm thủ tục công chứng bản hợp đồng có nội dung chuyển nhượng. Khi đi nhớ mang theo bộ hồ sơ cần công chứng với đầy đủ các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng đối với bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phiếu này được điền nội dung thông tin dựa trên mẫu có sẵn.

- Bản dự thảo về hợp đồng (không bắt buộc)

- Chứng minh thư nhân dân/ thẻ căn cước bản gốc của cả hai bên

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Bản gốc

- Các loại giấy tờ liên quan được yêu cầu - Bản sao

Một số nơi (có thể là cơ quan công chứng hoặc chính địa phương) còn đòi hỏi cả kết quả thẩm định để xác thực quyền sử dụng đất cấp bởi Phòng Tài nguyên Môi trường. Ngoài ra, tại Khoản 1 - 2 của Điều số 79 thuộc Nghị định số 43 có nội dung chi tiết về vấn đề trình tự, thủ tục đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với trường hợp mảnh đất đem chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chung thì sẽ phải tuân thủ theo quy định này:

Thứ nhất, người có quyền sử dụng đất sẽ nộp đến cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết việc chuyển nhượng một bộ hồ sơ thể hiện quyền sử dụng đất. Nếu như quyền sử dụng đem chuyển nhượng chỉ áp dụng một phần đất nhất định mà không phải là toàn bộ thì sẽ phải đề nghị cơ quan có chức năng đăng ký đất đai tiến hành việc tách các phần đất ra thông qua những đo đạc chính xác. Việc này cần phải thực hiện trước khi nộp hồ sơ về việc thực hiện quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cơ quan/ văn phòng đăng ký đất sẽ làm công tác kiểm tra cẩn thận hồ sơ. Khi đã xác định rõ việc người chuyển nhượng có đầy đủ các điều kiện thì sẽ làm những nhiệm vụ:

- Gửi tới cơ quan thuế các thông tin địa chính, thông báo về việc thu nghĩa vụ áp dụng cho những trường hợp có nghĩa vụ tài chính.

- Xác nhận các sự thay đổi vào trong giấy chứng nhận được Bộ Tài nguyên - Môi trường cấp. Nhiệm vụ này là một yêu cầu của quy định trong Luật đất đai. Nếu như cần phải cấp cho đối tượng chủ sử dụng đất giấy chứng nhận về quyền được sử dụng đất thì cơ quan này sẽ phải lập hồ sơ để trình lên các đơn vị có thẩm quyền. 

- Điều chỉnh và cập nhật lại chính xác tất cả mọi biến động vào cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính. Đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng yêu cầu.

4.2. Bước 2 - Kê khai tài chính

Việc kê khai tài chính này diễn ra tại Văn phòng đăng ký đất đai. Kê khai tài chính được tiến hành đồng thời với công tác sang tên sổ đỏ, do đó người kê khai sẽ phải chuẩn bị hồ sơ sang tên với đầy đủ các loại giấy tờ bao gồm:

- Khai lệ phí trước bạ (sử dụng mẫu có sẵn)

- Khai thông tin thuế thu nhập cá nhân (sử dụng mẫu có sẵn)

- Bản hợp đồng đã công chứng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Sổ đỏ kèm theo bản sao có dấu công chứng của cơ quan công chứng. 

- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư có chứng thực của cả hai bên (mua đất - bán đất)

4.3. Bước 3 - Kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ kê khai này bao gồm:

- Bản Hợp đồng về nội dung chuyển nhượng (đã được đem đi công chứng)

- Đơn đề nghị về việc đăng ký biến được có chữ ký xác nhận của người bán. Trường hợp này thì bên mua cũng có quyền ký thay nếu như trước đó đã có sự thỏa thuận, ủy quyền cho bên mua làm các thủ tục hành chính.

- Sổ đỏ bản gốc

- Chứng minh thư và sổ hộ khẩu bản sao của bên mua

4.4. Bước 4 - nộp lệ phí, nhận sổ đỏ

Quá trình làm thủ tục hành chính để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải nộp cho cơ quan tham gia lệ phí. Có những khoản lệ phí sau mà bên mua, bên bán phải tiến hành nộp đầy đủ đó là nộp thuế thu nhập cá nhân và nộp phí trước bạ. Ngoài ra còn có phí địa chính và chi phí cho việc thẩm định. 

Trong đó các loại thuế được tính như sau:

+ Đối với thuế thu nhập cá nhân: giá trị chuyển nhượng x (2%)

+ Lệ phí trước bạ: Bên mua sẽ phải chi trả. Công thức tính như sau:

Giá tính phí trước bạ x (0,5%) 

+ Phí địa chính: 15 ngàn đồng

+ Phí thẩm định bằng 0,15% so với tổng giá trị chuyển nhượng đất, dao động từ 100 ngàn đến 5 triệu đồng.

Như vậy, nội dung thông tin bài viết này đã gửi tới bạn đọc những kiến thức quan trọng về luật pháp đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn cần đọc kỹ để nắm bắt chính xác các điều khoản có liên quan do chính pháp luật quy định và ban hành để nếu bạn là một đối tượng đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu đất hoặc người nhận chuyển nhượng thì cũng nắm bắt được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó dễ dàng trong việc làm thủ tục hành chính

Đăng ngày 20/11/2020, 17 lượt xem