Pháp lý bất động sản có tầm quan trọng như thế nào?

Mục lục

1. Pháp lý bất động sản là gì?

Bất động sản luôn là lĩnh vực hot trên thị trường, nhu cầu đầu tư đất đai ngày càng tăng dẫn đến việc ra đời của cái gọi là pháp lý bất động sản. Người ta có thể chưa hiểu hết về pháp lý này nhưng khi đầu tư thì họ chắc chắn sẽ xem. Khi ngày nay người ta không chỉ quan tâm về vị trí địa lý xem khu nhà đó có ở vị trí thuận lợi hay không mà người ta còn quan tâm đến các giấy tờ pháp lý để họ được bảo đảm quyền lợi chắc chắn. 

Cơ bản pháp lý bất động sản chính là các hồ sơ pháp lý của các dự án bất động sản đó, nó là một trong những việc quan trọng cần tìm hiểu trước khi quyết định mọi sự đầu tư. 

2. Vấn đề pháp lý bất động sản quan trọng như thế nào?

2.1. Vấn đề pháp lý bất động sản trước đây

Mặc dù vấn đề pháp lý bất động sản đã được nhắc nhiều tuy nhiên nhiều người vẫn chưa sử dụng đến nó vì nhiều lý do khác nhau. Có thể kể đến trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, giấy tay là gì? Đó là loại giấy chỉ được thực hiện giữa người bán và người mua mà chưa chắc có sự đảm bảo của nhà nước mang tính pháp lý. Với phương thức mua này dù người mua biết có thể xảy ra trường hợp bị mất trắng nhà lẫn tiền đã bỏ ra mua trước đó nhưng họ vẫn chấp nhận làm liều, vì lý do gì?  Chỉ và một lý do là vì kinh tế của họ vẫn còn eo hẹp nên họ phải sẵn sàng đánh cược khi giá căn nhà, đang bỏ xa thu nhập của dân, rõ ràng ở đây họ hoàn toàn có quyền lựa chọn mua hay không nhưng nếu không mua nhà bằng cách làm liều này thì họ sẽ không có nhà để ở, con cái của họ cũng không có căn nhà tử tế để thuận tiện cho công việc học hành nên họ bắt buộc phải làm liều. Điều đáng nói ở đây là những căn nhà được mua bán theo dạng này gần như có giá chỉ bằng phân nửa so với các sản phẩm tương tự, có cùng vị trí địa lý nhưng có giấy tờ rõ ràng nên có giá cao hơn. 

Trên thực tế, trước đây hay bây giờ cũng đã có rất nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng, họ phải “trả giá" vì mua nhầm phải những bất động sản không có điều khoản pháp lý rõ ràng và chính xác là bị chủ đầu tư lừa đảo, họ mất tiền mất nhà. Nếu gặp chủ đầu tư tử tế hơn thì bạn sẽ được sở hữu nó một thời gian, nếu không thì bạn sẽ bị mất tiền khi chưa được ở nhà mà mình bỏ tiền ra mua. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng phương pháp này để lừa gạt những người dễ tin. 

Ta từng biết đến vụ án gây chấn động Địa ốc Alibaba của Nguyễn Thái Luyện, đã lừa bán dự án ma này cho 6.700 khách hàng dễ tin người với số tiền lớn lên đến 2.500 tỷ đồng, đều bằng cách thức mua này. Hay sự xuất hiện của một loạt cái tên khác như vụ án bà Phạm Thị Tuyết Nhung (Nguyên là giám đốc công ty Angel Lina), bà Trần Thị Hồng Hạnh (Giám đốc công ty Hoàng Kim Land) đã bị bắt vì lừa đảo khách hàng mua nhà đất với một số tiền lớn. Qua điều tra thì cơ quan chức năng đã phát hiện ra các dự án ma, các đường dây ma nhưng lừa được kha khá người dân sa lưới. 

2.2. Tầm quan trọng của pháp lý bất động sản

Pháp lý ở lĩnh vực bất động sản hay bất kể lĩnh vực nào khác luôn là yếu tố then chốt để tạo nên sự vững chắc, tính đáng tin. Nó được coi là những việc quan trọng đầu tiên của việc tiến hành mua nhà. 

Ở đây những người làm nghiên cứu, những chuyên gia đã nhận định rằng, yếu tố pháp lý là một việc không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư ở góc độ cá nhân mà nó còn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến uy tín, sự phát triển của doanh nghiệp và cục diện thị trường theo thời gian. 

Ta thấy trong báo cáo về những vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải vào năm 2019, do Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá. Báo cáo như sau: các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng này rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xong xuôi nhưng vấn không thể hoàn thiện các vấn đề về pháp lý để triển khai kế hoạch do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính chưa được giải quyết. 

Thực chất, các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là việc dự án đã có quyết định chủ trương để đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không tiếp nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500. Những dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thì họ phải thực hiện các quy trình, thủ tục hoàn chỉnh về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất hay giao đất cho chủ đầu tư. Rõ ràng đây là quy trình phức tạp và có nhiều vấn đề phát sinh mà họ cần giải quyết. 

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý cũng chỉ đóng vai trò là yếu tố quan trọng thứ hai sau vị trí địa lý bởi vì nó quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản như thế nào. Và tất nhiên những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn bình thường vì nó đảm bảo được tính chắc chắn và uy tín của sản phẩm. 

Một điểm mấu chốt nữa ở đây là việc quy trình hay thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm bế tắc lớn chưa được tháo gỡ. Các quy trình, các thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật hay việc cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với các công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài và chưa có hạn ngày được tháo gỡ. 

3. Tại sao lại có những cản trở này?

Thực chất, những vướng mắc này thường là các tác động mang tính khách quan, và rõ ràng nó không phải do chủ đầu tư gây ra vì chẳng có ai lại tự gây ra cản trở cho mình, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề và bắt buộc họ phải tìm cách giải quyết. Đã có rất nhiều vốn của doanh nghiệp phải chôn vùi trong các dự án này là những con số không nhỏ, bị treo nhiều năm trời nhưng không thể đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm như dự kiến, làm ảnh hưởng đến tiến độ. Nó dẫn đến việc doanh nghiệp vừa không có doanh thu, mà vẫn phải trả lãi vay, và cũng đánh mất chi phí cơ hội.

Theo lời của Tổng giám đốc của một doanh nghiệp tại TPHCM thì, yếu tố pháp lý chính ở đây chính là bước khởi đầu cho một dự án mới. Chính vì vậy, quá trình làm pháp lý càng nhanh thì các doanh nghiệp sẽ tiết kiệm, giảm được nhiều chi phí liên quan đến các dự án; điều đó đồng nghĩa với việc nếu bạn càng kéo dài thời gian thì chi phí cho dự án sẽ càng tăng và nó sẽ cấu thành vào giá thành dự án, kéo theo giá bán cũng sẽ tăng lên.

Ở góc độ nhà đầu tư, có người cho rằng yếu tố pháp lý bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Bởi vì đây là một trong những yếu tố tiên quyết nhất mà nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi tham gia vào một giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản. 

Có một suy nghĩ như thế này: “Một dự án có pháp lý rõ ràng sẽ giúp nó thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư và đặc biệt là nhà đầu tư sẽ sẵn sàng chi trả với mức giá cao hơn chỉ cần nó đáp ứng được nguyện vọng của nhà đầu tư. Đặc biệt là trong bối cảnh xã hội hiện nay có nhiều dự án chậm trễ trong việc cấp sổ hồng cho cư dân vì không hoàn thành các hồ sơ pháp lý bất động sản”. 

Còn ông Trần Bảo Huy, giữ chức vụ Giám đốc điều hành Rever khu vực Phú Mỹ Hưng, thì cho rằng hồ sơ pháp lý là yếu tố quan trọng thứ hai sau vị trí địa lý để quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản. Theo quan điểm cá nhân ông, những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn bình thường. Cụ thể theo thực tế, các bất động sản vừa được cấp chủ quyền, có tính pháp lý luôn có giá bán cao hơn ít nhất 5% so với thời điểm trước đó. Đây là những điều mang tính hiển nhiên. 

Cũng có một lưu ý là, các dự án minh bạch về tính pháp lý sẽ luôn được ưu tiên lựa chọn đầu tiên bởi đây là yếu tố có tính xác thật và quan trọng nhất để đánh giá khả năng “sống” cũng như tiềm năng của dự án, đồng thời phải luôn đảm bảo được việc phải bảo toàn được vốn đầu tư cũng như khả năng sinh lời cho nhà đầu tư.

Đặc biệt là tâm lý của người Việt Nam khi mua nhà thường sẽ quan tâm đến tính hợp pháp của căn nhà đầu tiên vì đây là tài sản lớn, có giá trị lâu dài nên họ phải chắc chắn rằng họ nắm chắc tài sản này trường tồn. Vì vậy, sau khi có quá nhiều chuyện lộn xộn hay kiện cáo trong thời gian qua, và tất nhiên thiệt thòi vẫn thuộc về người mua vì các dự án giao dịch đều không có căn cứ dựa trên pháp lý, thì nó sẽ không đảm bảo được tính bền vững. 

Việc chưa được cơ quan nhà nước ban hành khung pháp lý bất động sản cụ thể đã gây ra nhiều rủi ro trong việc thế chấp, chuyển nhượng cho các nhà đầu tư, và cũng gây khó khăn cho việc mua bán của người dân. 

Và bạn cũng nên biết là biến động giá của một sản phẩm bất động sản bất kỳ không chỉ phụ thuộc vào mỗi yếu tố pháp lý mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí địa lý, chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng và tiến độ xây dựng của các dự án. 

Bài viết này đã nêu lên tầm quan trọng của pháp lý bất động sản để giúp nhà đầu tư, chủ đầu tư hiểu rõ hơn về vấn đề này. 

Đăng ngày 20/11/2020, 45 lượt xem