Chuyên gia mách bạn cách tự thẩm định giá nhà đất hiệu quả

Mục lục

Khi bạn đưa ra quyết định sẽ mua hay bán bất động sản thuộc quyền sở hữu của bạn thì câu hỏi đầu tiên bạn hay bất cứ ai có cùng trường hợp cũng sẽ phải trăn trở rất nhiều rằng, không biết mình có thể bán bất động sản với mức giá thế nào thì hợp lý vì rằng, nếu như đưa ra mức giá quá cao sẽ khó kiếm được người mua còn như định ra một con số thấp quá lại bị "hớ" rất nhiều và đương nhiên chẳng ai muốn mình bị hớ một khoản tiền lớn. Bởi vậy, khi có nhu cầu mua bán nhà đất, bất động sản, bạn cần phải biết cách thẩm định giá nhà đất để có thể đưa ra mức giá tốt nhất.

Vì thế, hãy đọc bài viết này của Phượng vì ở đó có nội dung mà bạn cần tìm hiểu. Phượng sẽ đưa ra cho bạn những bí quyết để thẩm định giá nhà đất hiệu quả nhất, chiếu theo đúng lời khuyên của các bậc chuyên gia trong giới bất động sản. Trước khi đi vào công cuộc tìm cách, bạn hãy tìm hiểu bản chất của việc thẩm định qua cách hiểu rõ ràng khái niệm này nhé.

1. Thẩm định giá nhà đất là gì?

Thẩm định giá nhà đất thực chất là công tác con người dùng phương pháp có kết hợp với công cụ chuyên dụng để nhằm mục đích xác định được giá trị cơ bản của nhà đất hay sản phẩm bất động sản nào đó ở một thời điểm cụ thể. 

Công cuộc định giá nhà đất này được tiến hành thực hiện bởi người bán hoặc là người mua, với tư cách có thể tự đưa ra quyết định. Bạn hình dung đến việc hai bên sẽ thỏa thuận với nhau để đi đến thống nhất, dựa trên tiêu chí thuận mua vừa bán, tuy nhất sự thuận tình đó vẫn phải phù hợp trong khuôn khổ giá cả chung trên thị trường bất động sản đã đưa ra. 

Hiện nay, có hai loại định giá được sử dụng phổ biến là định giá bất động sản theo thị trường và định giá dựa theo quy định của nhà nước. Vì thế, căn cứ vào hai loại hình này mà người ta sẽ tìm thấy ý nghĩa khác nhau trong việc thẩm định giá nhà đất, bất động sản. 

2. Ý nghĩa của việc thẩm định giá

2.1. Thẩm định giá theo thị trường có ý nghĩa như thế nào?

Việc định giá cho bất động sản theo thị trường là việc người chủ sở hữu sẽ chủ động đưa ra các quy định về giá cả và mức giá đó hoàn toàn không bắt buộc cả đôi bên mua và bán phải tuân thủ theo các quy định mà pháp luật ban hành về bất động sản. Nếu như mức giá được đánh giá là phù hợp trong thị trường, không có chênh lệch quá nhiều thì khách hàng cũng sẽ chấp thuận. Ngược lại, nếu như không phù hợp thì chủ sở hữu cũng khó lòng bán được sản phẩm bất động sản, nhà đất của mình. 

Trong thực tế, việc  định giá nhà đất theo khối nhà nước đưa ra mức giá thấp hơn cho nên với các giao dịch mua bán nhà đất sẽ không áp dụng nhiều theo quy định giá bất động sản theo nhà nước. Do đó, định giá nhà đất theo thị trường sẽ phù hợp để đem đến lợi ích cho cả người mua và người bán.

Trong đó, người có bất động sản cần bán sẽ tự ý định giá để đảm bảo sản phẩm của mình được bán ra với giá tốt nhất. Còn người mua cũng có quyền định giá để họ mua được sản phẩm bất động sản trong khả năng chi trả, không bị mua cao so với các sản phẩm bất động sản khác trong cùng khu vực và thời điểm.

2.2. Định giá nhà đất theo quy định của nhà nước

Khi định giá nhà đất dựa trên những nguyên tắc của Nhà nước đưa ra thì sẽ không mang lại nhiều giá trị với các bản hợp đồng giao dịch mua bán nhà ở dạng tự do. Nhưng vì sao người ta vẫn phải dựa cả vào mức định giá của nhà nước đối với sản phẩm bất động sản? 5 lý do sau đây sẽ giúp bạn hiểu hơn về việc định giá nhà đất:

Thứ nhất, định giá nhà nước được lấy làm căn cứ để tính tiền khi cho phép chuyển mục đích sử dụng và công nhận quyền sở hữu đất đai.

Thứ hai, định giá theo hình thức này sẽ trở thành căn cứ để tính thuế sử dụng bất động sản

Thứ ba, trở thành một căn cứ để tính các khoản phí, lệ phí trong hoạt động quản lý đất đai và sử dụng chúng

Thứ tư, làm căn cứ giúp cơ quan có thẩm quyền đưa ra mức xử phạt về việc vi phạm hành chính đối với vấn đề về đất đai.

Thứ năm, dùng để phục vụ cho việc tính khoản tiền bồi thường hay đền bù đất trong các trường hợp như: do nhà nước gây thiệt hại tới đất đai, đất thu hồi,...

3. Thẩm định giá nhà đất như thế nào chính xác?

3.1. Lấy vị trí làm căn cứ thẩm định giá nhà đất

Việc đầu tiên chúng ta cần phải thực hiện để tiến hành thẩm định giá bất động sản đó chính là xác định rõ ràng cần thẩm định giá nhà đất ở đâu. Ví dụ như bạn sẽ phải xác định cần thẩm định giá nhà đất tphcm hay Hà Nội? Bất động sản của bạn (có thể là nhà ở, là lô đất) nằm ở cụ thể địa chỉ nào, thuộc vùng quê hay thành phố? Trình trạng của sản phẩm bất động sản ở ngoài mặt tiền hay nằm sâu trong hẻm và nếu ở trong hẻm thì diện tích con hẻm là rộng hay hẹp, chính hay phụ,... Việc này có tác động ảnh hưởng vô cùng lớn tới việc định giá chính xác bất động sản, nhà đất.

Nếu như nhà đất của bạn có vị trí đẹp khi nằm ở ngoài mặt đường, lại trong một khu vực có dân cư đông đúc thì sẽ có mức giá khá cao. Không chỉ vậy, , nhiều người còn chỉ cách thẩm định giá nhà đất bằng việc xác định những tiềm năng của sự phát triển, các tiện ích vốn có ở những vùng xung quanh. Nói chung, càng có sự khoanh vùng cụ thể thì sẽ càng giúp bạn dễ dàng thẩm định giá nhà đất chính xác. 

3.2. Thẩm định thông qua bảng giá đất

Như chúng ta vừa phân tích ở nội dung trên thì có hai loại bảng giá, là bảng giá thị trường và bảng giá được quy định và ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong đó, bảng giá theo nhà nước sẽ được ban hành và có sự thay đổi theo định kỳ, cứ 5 năm sẽ có một lần thay đổi và được công bố cụ thể vào 1/1 khi bắt đầu kỳ áp dụng. 

Để tra cứu bảng giá theo nhà nước bạn có thể sử dụng phương pháp thẩm định giá nhà đất online bằng công thức tìm kiếm sau: “bảng giá đất” kèm theo “khu vực”. 

Chẳng hạn, nếu nhu cầu thẩm định giá nhà đất của bạn ở Quận 1, đơn giản thôi, theo công thức trên thì bạn sẽ gõ từ khóa tìm kiếm vào thanh search Google như sau:

Bảng giá nhà đất quận 1 năm 2020. 

Nếu không tra cứu giá nhà đất theo quy định Nhà nước ban hành thì bạn vẫn có thể tìm kiếm mức định giá theo thị trường. Thường thấy, giá nhà đất định mức trên phương diện này sẽ tính toán theo công thức sau: 

Giá đất thị trường = giá theo bảng giá của nhà nước x (3,8 => 4,5) 

Công thức này hoàn toàn phù hợp và đã được giới chuyên gia bất động sản tính toán kỹ lưỡng.

3.3. Thẩm định giá bất động sản thông qua yếu tố về tình trạng thực tế

Tình trạng của bất động sản cũng là một căn cứ có thể lấy để xét thẩm định giá. Đối với nhà để ở, có thể xét ở phương diện là loại nhà nào? Thuộc cấp mấy - 1, 2, 3 hay cấp 4? Loại nhà biệt thự hay nhà mặt phố? Với loại bất động sản là lô/ khu đất, chúng ta sẽ phải xác định rõ đó thuộc loại đất gì - đất nông nghiệp, thổ cư hay các loại đất khác, địa chất của lô đất vững hay không?,...

Thêm vào đó, một số app thẩm định giá nhà đất hay dịch vụ thẩm định giá nhà đất còn cẩn thận khi lấy thời gian xây dựng và sửa chữa để đem vào thẩm định cho chính xác mức chi phí sau cùng có thể cần chi trả, vì đối với các trường hợp này còn phải tính toán cả phí khấu hao theo quy định về bất động sản. Mức chi phí khấu hao này sẽ được áp dụng từ trong khoảng 10% - 30% trong tổng giá trị định giá. Mức phần trăm đó là bao nhiêu thì sẽ căn cứ vào từng tình trạng cụ thể. 

Ngoài tình trạng nhà, thời gian xây dựng hay sửa chữa, có nhiều người còn đưa cả vào các yếu tố như nguồn nước, phong thủy, hướng nhà,... Việc đưa yếu tố nào vào làm căn cứ thẩm định nhà đất sẽ phụ thuộc vào sự tính toán tự do của bên mua cũng như bên bán mà hoàn toàn không có sự can thiệp từ Nhà nước. 

Còn  rất nhiều cách khác để bạn thẩm định giá nhà đất như thẩm định online, thẩm định thông qua bất động sản tương đồng, hay thẩm định dựa vào dịch vụ của các công ty thẩm định giá nhà đất. Với cách nhờ đến dịch vụ thẩm định giá, các bạn sẽ phải chi trả một khoản phí nhất định nhưng đổi lại sẽ nhận về một kết quả chính xác nhất. Vậy nếu như bạn không ngại bỏ ra một khoản phí để nhanh có được thông tin định giá thì hãy tìm hiểu xem mức phí cần bỏ ra cho việc này là bao nhiêu nhé.

4. Chi phí thẩm định giá nhà đất

Để nắm bắt được mức phí thẩm định giá nhà đất, bạn có thể theo dõi bảng biểu phí chi tiết dưới đây:

Như vậy, rõ ràng có rất nhiều cách thẩm định giá nhà đất. Các kinh nghiệm Phượng nêu ở trên đều học hỏi từ các bậc chuyên gia cho nên bạn hoàn toàn có thể yên tâm áp dụng. Mong rằng, bài viết này đối với bạn sẽ là nguồn tài liệu quý giá và cần thiết đối với bạn.

Đăng ngày 20/11/2020, 33 lượt xem